등기부등본 보는 법, 전세 계약 전 표제부·갑구·을구에서 확인할 것

전세 계약 전 서류 점검을 표현한 삽화

등기부등본은 표제부에서 집을, 갑구에서 소유권을, 을구에서 담보권 등을 확인하는 순서로 읽으면 됩니다. 계약 당일 확인한 서류를 잔금일까지 그대로 믿기보다, 돈을 보내기 직전 변동 여부를 다시 확인하는 것이 중요합니다.

표제부·갑구·을구, 무엇이 다를까?

구분	먼저 볼 항목	확인 질문
표제부	소재지·구조·면적	방문한 집과 동·호수까지 같은가?
갑구	소유자·압류·가압류·가등기 등	계약 상대방이 소유자인가?
을구	근저당권·전세권 등	보증금보다 먼저 고려할 권리가 있는가?

계약 전에는 사람과 주소부터 맞추기

등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 자료가 필요합니다. 공동주택은 현관에 적힌 호수만 보지 말고 공부상 동·호수와 일치하는지 확인해야 합니다.

단독주택 등은 토지와 건물의 등기를 함께 살펴야 할 수 있습니다. 서류의 주소가 다르거나 설명되지 않는 권리가 보이면, 서명을 서두르기보다 먼저 그 이유를 확인하는 편이 좋습니다.

잔금 전에는 무엇을 다시 볼까?

• 계약 이후 소유자가 바뀌었는지
• 새로운 근저당권이나 압류 등이 생겼는지
• 계약 때 약속한 권리 정리가 실제로 처리됐는지

확인용 메모를 ‘계약 때 상태 / 잔금 전 상태 / 설명이 필요한 항목’으로 나눠 두면 변화를 놓치기 어렵습니다. 말소 약속과 실제 등기 상태는 구분해서 살펴보세요.

깨끗한 등기부가 보증금 반환을 보장할까?

그렇지는 않습니다. 등기부만으로 보증금 회수 가능성을 전부 판단할 수는 없습니다. 임대인의 세금 체납, 다른 임차인의 보증금 등 추가 확인도 필요합니다. 권리관계가 복잡하다면 계약서를 쓰기 전에 해당 서류를 가지고 전문가에게 구체적으로 확인하세요.